【每日线报】天地源资金受困 致西安百亿城改项目陷僵局
近日，西安市雁塔区城管局下属的市容综合管理所因为雁塔区北沈家桥村城中村改造项目（下称“北沈家桥城改项目”）工地因为没有取得《报建总面图》《基坑开挖图》和《桩基图》的情况下为某公司办理《西安市建筑垃圾处置量核准证》，被另一公司诉诸法院。由此牵出一个百亿城改项目停摆三年背后的故事。
据了解，上述诉讼中所提及的北沈家桥城改项目属于西安市重点城改项目。在2011年西安世界园艺博览会前完成整村拆除，后经请示西安市政府同意将剩余土地列入城改计划，2012年11月北沈家桥城改方案被批复。
随后，该项目被陕西东方加德置业有限公司(下称“加德置业”)摘得。然而摘得不足一年，在2013年6月21日，据天地源公告称其下属西安天地源房地产开发有限公司(下称“西安天地源”)拟通过收购加德建设股权的方式，获取西安雁塔区“丈八路项目”国有土地使用权，开发天地源万熙天地项目。其收购资金达39.27亿元。当时由于收购价格过高，曾引发外界热议，认为该项目天地源无利可图。
获取三年之后，天地源万熙天地项目陷入僵局，并夹杂着各种矛盾纠纷，项目竣工时间也一拖再拖。或许印证了此前的说法，天地源39.27亿元拿下万熙天地项目出价过高。对于北沈家桥项目相关问题，10月25日，《中国经营报》记者致函天地源，但截至发稿并没有得到回复。
项目停摆
“拆迁始于2011年，具体是几月几日完成的搬迁我记不清楚了，但是拆迁过渡费是2011年3月15日开始领取的，每月每人1000元。”北沈家桥村民杨景成向《中国经营报》记者表示，按照承诺该过渡时限为30个月，但是三年过去了，不但没有实现回迁，还停止了对村民发放拆迁过渡费。为此，北沈家桥村民多次前往街道办以及相关政府部门要求解决问题。
在多位民村的指引下，记者来到了位于西安市丈八路附近一片被围起来的工地，该工地目前正处于挖坑基建阶段。据工地的一位工人证实，这就是天地源的万熙天地项目，目前由于资金不足，项目进展缓慢。
记者了解到，北沈家桥项目总占地500多亩，其中安置在地块DK-1和DK-6100余亩；其余DK-2、DK-3、 DK-4、DK-5、DK-7、DK-8、DK-9为商品房开发用地，共计300余亩。该商品房开发部分就是天地源的万熙天地项目。
记者所看的地块正是天地源万熙天地项目的一部分。一位熟悉该项目的人士向记者表示，事实上北沈家桥城改项目的主体是加德置业，项目摘牌也是加德置业，只不过是天地源通过收购加德置业的子公司方式获得了其商品房开发项目这一部分，或许是当初39.27亿元的出价过高，引发天地源资金受困，从而致使该项目进展缓慢。
据了解，作为该城改项目开发主体加德置业成立于2002年，2013年5月成立子公司陕西东方加德建设开发有限公司(下称“加德建设”)。天地源则隶属西安高科（集团）公司，2003年9月借壳“沪昌特钢”得以上市，目前有西安、上海、天津、深圳等区域公司。
2013年6月21日，天地源公告称其下属西安天地源拟通过收购加德建设股权的方式，获取西安雁塔区“丈八路项目”国有土地使用权。此处的“丈八路项目”即为北沈家桥村城中村改造项目中的商品房开发用地部分，后建设项目被称之为万熙天地项目。其收购资金达39.27亿元。
然而蹊跷的是，在记者采访的过程中，外界对万熙天地项目知晓的并不多，甚至不认可。西安市雁塔区城改办规划科张科长向记者表示，截至目前北沈家桥城改项目仍然是以加德置业为主体，所有的手续也均由加德置业来办理，至于其商品房部分是否更改为天地源万熙天地项目，由于没有变更登记，所以并不清楚。
那么，究竟天地源与加德置业之间是合作关系还是其他？天地源万熙天地项目为何建设三年依然停留在土方建设阶段？
对此，本报记者前往天地源总公司了解情况，被告知由西安天地源分公司接受采访，然而西安天地源分公司则表示由销售总经理万鹏负责解答。万鹏则向记者坦言，“目前项目还没有动工，根本不具备销售条件，何谈销售”。至于万熙天地项目的审批手续，前期投入等，还需要总公司来解答。
随后，按照天地源要求，《中国经营报》记者于2016年10月25日就北沈家桥城改项目致函天地源，但截至发稿并没有得到回复。
资金受困
从2013年6月21日，天地源公告称其下属西安天地源拟通过39.27亿元收购加德建设股权的方式，获得北沈家桥村城改项目中的商品房开发用地部分建设万熙天地项目，至今已经过去三年有余，但是项目何时竣工，却遥遥无期。
这在西安当地房地产业内人士看来，可能源于天地源资金受困。
记者梳理天地源公开财务信息发现，收购前的2012年天地源净利润2.4亿元，2013年一季度末其货币资金仅8.5亿元，加上预收账款18亿元，总计也只有26.5亿元。
然而，为了获得北沈家桥商品房开发权，天地源为此豪掷39.27亿元的天价。这在外界看来出价过高，有可能给天地源带来沉重的财务压力。
事实印证了天地源在39.27亿元拿下上述项目之后，的确给公司财务造成压力，开始“借钱”过日子了。2015年天地源年报显示“丈八路项目”即万熙天地项目投资已超过25亿元人民币。
随后，在2016年1月28日，天地源公告称“同意公司下属陕西东方加德建设开发有限公司向金融机构申请融资不超过26亿元，融资资金用于西安‘万熙天地’项目开发，或归还因支付土地款而产生的股东借款”。
事实上，天地源除了上述西安万熙天地项目缺钱以外，其他省份的项目也出现资金饥渴。
2016年5月8日晚间，天地源又发非公开发行股票预案，拟以不低于5.01元/股，发行不超过4.99亿股，募资不超过25亿元，投资五个房地产项目及偿还借款。
2016年9月21日，天地源公告，非公开发行A股股票募集资金总额由最初的25亿元下调为17.5亿元。原因在于在此前不久，天地源刚遭证监会问询。9月9日，证监会在对天地源非公开发行股票申请文件反馈意见（以下简称“意见”）中，要求天地源对此前计划使用部分募集资金偿还银行贷款进行调整。并重点对天津一里以及苏州拾锦香都两个定增投资项目部分未取得环评批复、幼儿园用地建设等相关问题提出问询。
公告称，调整之后的17.5亿元定增资金中，3.5亿元用来投资苏州太湖颐景项目、7.5亿元投资于苏州拾锦香都项目、1.5亿元投资于苏州金山项目、2亿元投资天津一里项目以及3亿元投资苏州七里香都项目。
旋即在2016年第一期非公开发行公司债券10月11日挂牌上交所，发行总额10亿元，期限三年，票面年利率6.28%。这距离天地源9月份遭证监会问询还不足一个月，可见天地源对资金需求的渴望。
除了上述发债之外，天地源的中报数据显示其不仅缺钱还经营亏损。今年上半年天地源销售收入为9.13亿元，不到全年计划的三成；实现归属于上市公司股东的净利润亏损5829万元，扣非后净利亏损7664万元。主营业务房地产板块，天地源上半年的营收为8.45亿元，毛利率仅为5.06%，同比减少16.48个百分点。而在这亏损之中，西安天地源曲江房地产开发有限公司亏损达3446.48万元。
那么，截至目前天地源以39.27亿元摘得的北沈家桥城改商品房开发万熙天地项目究竟投入了多少资金，这些资金去向如何？本报将继续关注。
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