20强房企垄断50%市场 业内：以后做房地产开发没道理

　　存量房时代，资产管理成为行业热点。在“2016中国房地产资产管理生态链大会”上，业内人士认为，前一轮房地产的机会已被少数企业、少数城市垄断，中国大多数城市未来都将陷入去库存、微利润的时代，资产管理或是中国房地产下一轮真正的机会。特别是中国的存量资产或囤积了巨大的市场，尤为值得关注。资本、资产和资产经营者生成的新生态链将是未来城市面临的主要产业。

　　易居中国执行总裁丁祖昱指出，从商品住宅销售金额排行榜来看，前十位中，北上广深四个一线城市都出现了。上海前10月商品住宅销售金额已经超过5000亿，位居第一；其次是北京，销售金额达到3700亿；广州和深圳分别位列第七和第八。其中，广州加佛山的销售金额是4000亿，已经超过北京了；深圳加东莞和惠州也是4000亿；北京加环北京的销售金额为5000亿。“全国商品住宅销售金额今年到年末大概是10万亿，北上广深四个城市及周边全部加在一起到年末可能是两万亿，两万亿的市场集中度是20%，比企业要高。”丁祖昱说，中国房地产未来发展就是这十几个城市，前4个占了20%，前12个城市占整个中国房地产市场容量的50%。

　　“今天房地产企业前三强恒大、万科和碧桂园的销售额达到1.1万亿，市场集中度是11%。”丁祖昱说，这3个企业都报了1万亿的目标，3年有可能完成，如果真达到了，3家企业就占整个中国房地产市场的30%，到那时，1000亿才是主流房企的门槛，差不多会有20个房企在1000亿以上，那么前20强房企有可能占整个中国房地产总容量的50%。

　　丁祖昱认为，以后还做房地产开发没有道理了，因为20强垄断了50%的市场，12个城市占全国总容量的50%。前一轮的机会被少数企业垄断了，被少数城市垄断了，中国大多数城市未来都将陷入到去库存、微利润的时代，资产管理也许是中国房地产下一轮真正的机会。

　　“今天能够做资产管理的是房价最高的城市，在上海、深圳和北京，广州、杭州也勉强可以做。如果没有溢价空间的话，资产管理是压力很大的。回过头来看，假设能够在上海、深圳和北京布局，今天多留一些资产的话，可能比卖资产效果更好。过去5年你只要不卖房放到今天你就是中国首富，这就是资产管理。”丁祖昱说。

　　优客工厂、共享际创始人毛大庆也认为，传统房地产的玩法实在玩不下去就不玩了，不玩了不代表这个行业没得玩了，而是这个行业又开始了，脱胎才能换骨，可能这是一个大的金矿。

　　“当前房地产市场面临的是一个房地产量变到质变的问题，是一个从销售红利变成向服务要利的过程，是一个大都市圈的过程，存量资产是大家必须关注的问题。”毛大庆说，过去20多年房地产急速发展，给中国积累了156万亿的存量资产，这些存量资产里面可以挖掘的未来不动产的价值是海量的，相信如果中国实体经济能够复苏，中国存量资产的春天早晚会到来，这里面囤积了一个巨大的市场。未来用什么内容、怎样经营、用什么模式来填充这些已经盖好的房子，让其变得更有价值？资本、资产和资产经营者会生成一个新的生态链，这是未来城市将面临的非常主要的产业面。

　　高和资本董事长苏鑫也认为，在现有的政策环境和市场环境下，房地产行业高利润、高杠杆、高周转的传统开发模式不可持续，房地产下一场可能是服务业的模式。

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