链家董事长:曾深刻体会租房之痛,未来十年房租将稳定增长

上海市链家地产门店

  1月7日,链家地产董事长左晖在“2017中城联盟论坛”上称,曾深刻体会租房之痛,他预判:未来十年中国住宅的租金会保持比较稳定的增长,并且形成一个3万亿的长租市场。

  “现在整个房地产市场从增量发展到存量,新房交易总额已经超过了10万亿,二手房交易总额超过6.5万亿。中国Top30的城市,二手房交易总额相当于新房交易总额的1.1倍。这意味着,存量市场的开发有很大空间,存量的金融也有讨论空间。在这样的数据基础上,同时参考、对比过去十年房价与房租的涨幅,我们认为,未来十年中国住宅的租金会保持比较稳定的增长,并且未来十年中国大约会有一个3万亿的长租市场。” 左晖说。

  他指出,在租赁市场里面,租赁机会主要集中在住宅,尤其是将会愈发向北上广深等综合实力排名前30的城市集中。“中国在基本完成城镇化之后,会向都市圈化发展。虽然今天像北京这样的城市都在做人口疏解,但相比于美国大概80%以上的人口分布在大都市圈里面,日本57%的人口分布在三大都市圈里面,今天中国北上广深等都市圈聚集的人口加起来不到6%,这种情况未来是会被改善的,所以我们估计3万亿的租金大概80%会发生在 Top30的城市里面。”

  以下为澎湃新闻根据左晖的演讲进行的部分文字整理:

  大家上午好,“租赁崛起”是论坛给我定的话题,我也很愿意来说说租赁。我1992年毕业,开始北漂,34岁买第一套房子。此前对租房之痛也是深有体会。链家成立前三年我们基本上也只是做租赁业务。

  当前整个房地产市场从增量发展到存量,新房gmv(交易总额)已经过了10万亿,二手房gmv超过6.5万亿。中国Top30的城市,二手房gmv相当于新房gmv的1.1倍。这意味着,存量市场的开发有很大空间,存量的金融也有讨论空间。

  基于此,对于租赁我们有7个基本判断:第一,未来十年中国住宅的租金会保持比较稳定的增长。这也是参考、对比了过去十年房价与房租的涨幅而做出了判断。

  第二,我们认为,未来十年中国大约会有一个3万亿的长租市场。过去租赁市场的状况是,长租市场与短租市场并存,2025年之后长租市场是一个非常大的市场。

  第三,租赁供应从哪里来?我们估计未来中国的代理率会比较高,大概会超过60%的代理率。也就是说,3万亿里面未来会有2万亿来自于代理,代理市场里面两部分都很重要,一部分是散户的代理,这个对中国的未来是非常重要,还有一部分就是今天正在发展的机构的法人的业务,法人业务我们猜未来的十年里面,大概每年可能会贡献三千亿的租金,就是说在3万亿里面大概有10%是来自法人持有的物业的租金,这3千亿大概市值会是10万亿,相当于2016年整体开发商的开发规模。中国租赁房源机构化供应量不到总量5%,未来有很大发展空间。

  第四,整个租赁市场里面,住宅租赁的发展机会比较大,租赁是一个很大的概念,有住宅、有非住宅,总体来讲住宅的机会比较大,其他的有没有机会呢?我觉得也有,比如说像商业的物业,大众仓储,

  第五,租赁住宅机会主要在北上广深等Top30的城市,中国在基本完成城镇化之后,会向都市圈化发展。虽然今天北京这样的城市都在做人口疏解,但相比于美国大概80%以上的人口分布在大都市圈里面,日本57%的人口分布在三大都市圈里面,今天中国北上广深等都市圈聚集的人口加起来不到6%,这种情况未来是会被改善的,所以我们估计3万亿的租金大概80%会发生在 Top30的城市里面。

  第六,互联网会很深的介入到租赁产业链里面,比如链家自如30万间房子,收租率99.96%,就是通过数据管理,自如信用。北京长租合同6-8个月,自如平均485天。我们在北京的出租率是96%。自如希望跟大家合作,我们干脏活和累活有一定能力。自如愿景租房是一种不错的生活方式,希望未来十年,能使租房品质得到提升。

  第七,租赁行业里面其实是有一个很大的产业链,大概是有四个方向:产品的开发,产品的运营管理、交易平台、金融平台,租赁最大的瓶颈在运营,运营如果没有10万间以上看不出来,一到了10万间,首先有可能会产生规模效应,但是也有可能会产生黑洞,我们感觉如果租赁如果不做到90%的出租率基本上是没法做的。我认为未来大家在整个产业链上面应该是分工协作的状态。

 

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