新型城镇化，碧桂园5000亿地产巨兽的主战场
春秋末年，众多诸侯国逐渐演变为寡头争雄的局面，史称“战国时代”。
楼市资本论认为在中国房地产业集中度快速提升的当下，行业局面与之何其相似。
而其中碧桂园、万科及恒大地产三巨头的表现尤为引人注目。
近日，房企半年报陆续出炉，公开数据显示，今年1至7月，碧桂园和万科销售金额分别达到3339.1亿元和3128.8亿元，分列房企销售排行榜第一和第二。
在已披露半年报的房企中，增长较快的华夏幸福、龙湖地产，同期销售金额也均跻身前十。
2017年1至7月房企销售排行前10名（数据来源：克而瑞）
2017年上半年，在行业去库存、政策调控、金融去杠杆、财政整顿等形式下，销售量、销售面积、投资额等依然高歌猛进，多数房企上半年交出了一份相对满意的答卷。
天下功夫唯快不破，碧桂园在战略布局上大开大合抢占先机，今年1月份以155.7%的销售金额同比成为增速最高的房企，轻松超越万科、恒大，首次成为三巨头中的“一哥”。
此后，更是持续保持着行业的龙头地位。
其年中报还披露，碧桂园将今年销售目标调整为5000亿，剑指2017年的霸主地位，而新型城镇化就是其最新的战场。
政策加码，房地产市场不断分化，争夺新型城镇化红利中，碧桂园凭什么保持了高速增长？
站上新台阶后又有哪些新的战略打算？
【一】从探花到榜眼 碧桂园厚积薄发只用了6个月
作为房地产行业的一个老资格选手，1月至6月份，碧桂园合同销售金额约人民币2889亿元，同比显著增长131%，销售楼款现金回款2205亿元人民币，净经营性现金流约为人民币164亿元。
从去年年报的探花到今年年中报的榜眼，碧桂园只花了六个月。
楼市资本论了解发现今年1月份房企普遍呈现增长态势，融创中国实现合同销售金额81.2亿元，合同销售面积约45万平方米，同比增长39.76%、54.11%。
而旭辉控股集团今年1月合同销售金额约86.6亿元，合同销售面积约48.42万平方米，同比分别增长162.42%、165.02%。
因此，三大房企公布的1月份销售数据来看，无论从销售金额还是从销售面积看，碧桂园均处于领跑的位置。
碧桂园首次登上榜首，在恒大与万科竞争之际俨然成为一匹“黑马”，碧桂园继恒大之后也扛上了房企销售冠军的大旗。
前三甲中，万科上半年实现销售金额2727.5亿元，实现销售面积1868.5万平方米;
恒大集团上半年累计合约销售金额约达人民币2409.7亿元，累计合约销售面积为2475.1万平方米。
2017上半年房企销售排行前5名（数据来源：克而瑞）
对于领跑行业，碧桂园有速度，更有实力。
知情人士透露，2017年开年以来，碧桂园仍保持着每天新增一个项目的速度，单第一个月，碧桂园销售额同比增长了近3倍，达到486亿元。
楼市资本论认为按照这样的节奏，今年有机会实现销售额的翻倍增长，即6000亿元。
【二】项目总数近千个，从一线到四线城市全面发力
事实上，据半年发布披露，碧桂园除了销售额、营收、利润、负债、现金等各项指标均表现抢眼，整体领跑行业外，其项目无论在一二线城市，还是三、四线城市，公司跨越不同地理位置及市场，均取得全线胜利。
2017年上半年，碧桂园111个项目获得当地市场年度或开盘销售冠军，105个项目在当地市场占有率超过20%，销售业绩亮眼，可以说是全面开花。
无疑，这些成绩的取得，离不开新型城镇化的大环境。但碧桂园是新型城镇化红利的受益者，更是先行者。
在这条路上，碧桂园已经走了20多年，是房地产行业里当之无愧的“老司机”。
1992年，自顺德碧桂园开始，碧桂园社区内从交通、会所、商业、酒店到学校等各类设施齐聚，让居民公平地享受城镇化福利。
此后，碧桂园所到之处，因地制宜，打造了各具特色的魅力超级大盘。
通过造城的集群效益，为城市经济提供发展动力。
反过来，以新城出现的产业集聚模式，完善了支撑产业发展的各种配套体系，促进了产业的提升。
实践表明，碧桂园的超级大盘开发模式，在实际开发过程中不仅带动了片区的升值，还给当地提供了大量就业机会。
在改善当地投资环境、增加当地税收、拉动区域经济发展等方面功不可没，有力地推动了二、三、四线城市的城镇化进程和经济社会发展。
2017年6月30日，碧桂园已签约或已摘牌的国内项目总数为959个。
分布于29个省/自治区/直辖市的191个城市，总计覆盖566个区/县，项目的覆盖范围进一步扩大。
数据显示，碧桂园聚焦新型城镇化红利，均衡布局于一二三四线城市。
期内，碧桂园实现收入约777.4亿元，同比增长35.5%；
土增税拨备前毛利润约171亿元，同比增长42.1%；
归属股东权益之净利润约75亿元，同比增长39.2%，增幅均超过三成。
老司机干活，“稳”很重要。
在业绩高歌猛进的同时，碧桂园的风险管控也颇为到位。
期内，碧桂园录得销售楼款现金回款约2205.2亿元，实现净经营性现金流约164.2亿元，而诸多同行这一指标纷纷告负。
2017年6月30日，净借贷比率为37.8%，创五年新低，较2016年底下降10.9个百分点；
加权平均借贷成本为5.32%，同样创五年新低，比2016年底降低34个基点；
可动用现金约1201.3亿元，另有约2219.7亿元银行授信额度尚未使用。
碧桂园净借贷比率及借贷成本均创五年新低
另外，快、还要快、还要更快，已经成为碧桂园在行业里的金字招牌。
楼市资本论认为得益于满足刚需和改善性需求的产品，碧桂园的周转速度一向领跑行业。
项目实现6个多月开盘，9个多月现金流回正，这支撑碧桂园的业绩在杠杆水平大幅下降的基础上实现滚雪球式快速增长，并助推其迈入财富500强。
以碧桂园如此庞大的体量，还能保持如此强劲的增速，甚至堪比成长型企业，简直就是一头跳着轻盈舞步的大象。
【三】布局科技小镇，打造新型城镇化3.0版
说起大象，碧桂园这头大象不单是舞跳的又稳又好，还很有担当。
紧跟政策指引，积极响应国家号召，以产城融合为主要模式的科技小镇项目就是其代表之作。
我们知道当前新型城镇化面临着产城融合难题，存在二产、三产融合的问题，产业之间首先要进行融合，然后才是产业区、商业区和居住区在空间上的深度融合。
作为横跨二、三产的房地产，责无旁贷地担起未来城市发展模式的重任。
在此背景下，碧桂园也开始向产业纵深延伸，与中国的城镇化进程一路同行，深度挖掘全国海量客户的需求。
通过产业的不断创新和汇聚，为中国实体经济的发展持续助力。
尤其是在避免新型城镇化陷入“房地产化”方面，碧桂园的产城模式探索，给国内新型城镇化实践提供了新的市场思路。
经楼市资本论了解去年，碧桂园在新型城镇化上再上一个台阶，筹备科技小镇项目。
同年8月还响应国家提出建设特色小镇的号召，发布了“产城融合战略”，未来逐步投入重金落实。
楼市资本论认为，碧桂园新型城镇化之路可以看作三个版本。
1.0版的顺德碧桂园、广州凤凰城等传统大盘，2.0版的三四线城市中心区的高端项目后，3.0版则是以科技小镇为代表的产城融合项目。
作为3.0版新型城镇化的标志性项目，布局科技小镇绝不是一次简单的试水，而是一次战略性的选择。
“科技小镇”一般选址在一线城市周边和强二线城市的30-80公里重要区域，占地约2-5平方公里，其最大的特色是生态、智慧、创新，地面都是公园，车辆在底下穿行，建筑外墙长满垂直分布的植物，打造缩小版的“森林城市”。
碧桂园总部
目前，碧桂园计划在珠三角、环北京等地初步布局多个科技小镇，其中，首个项目，惠州潼湖项目展馆不久后将开放。
同时，碧桂园已与思科公司、富士康、浪潮集团、清华大学、中科院综合研究中心等一大批机构建立战略合作。
【四】科技小镇或成为碧桂园业绩的新增长极
目前，中国房地产行业已经进入“大象起舞”时代，而凭借敏锐布局国家政策指引下的特色小镇战略，碧桂园的科技小镇在新型城镇化大趋势下，有望成为未来业绩稳步增长的新盈利极。
首个项目碧桂园惠州潼湖科技小镇已在5月动工，以思科数据中心为依托，打造物联网和智能控制产业基地。
碧桂园集团助理总裁向俊波
碧桂园集团助理总裁、产城发展事业部总经理向俊波表示，碧桂园做科技小镇，要求每个特色小镇一定要有一个主要产业，并引入一到两家世界级或者至少是国内的产业龙头一起来做。
对于在传统住宅开发领域以“高周转”著称的碧桂园来说，产城融合的科技小镇是对其传统商业模式的一次“颠覆”。
以产业用地为主，意味着科技小镇将是一个重资产、长周期的项目。
总裁莫斌强调，这绝非打着产业的名义做房地产开发，而是真的做产业，碧桂园已做好“重资产”的准备。
对于科技小镇，碧桂园寄予了极高的期望。
这不但寄托着这家企业未来业绩增长的承诺，更承载了其试图带动地方产业升级、经济转型的更深层次的思考。
事实上，科技小镇作为碧桂园对其房地产主营业务的补充，通过产城融合的模式，加强在一线城市周边和强二线城市周边的战略布局，同时可以看作是长期的盈利来源。
碧桂园董事局主席杨国强
今年3月22日，在香港举办的业绩发布会上，碧桂园董事局主席杨国强表示，始终看好中国的新型城镇化建设，认为红利远没有到头。
据碧桂园在业绩发布会上数据显示，碧桂园已签署了合作协议的项目共5个。
分别是潼湖创新小镇、潼湖科学城、稔山科技文化生态城、黄江科技小镇和三河市科技小镇。
楼市资本论认为以碧桂园今日之实力及上半年来的抢眼表现，5000亿作为提高后的目标，还是有些保守了。
作为今年最具夺冠潜力的地产巨头，6000亿+是一个较合理的预期目标。
不过这可能也是缘于碧桂园董事局主席杨国强做事的一贯低调。
年初在被媒体问及公司销售全国夺冠时，杨国强表示，碧桂园更多的也是告诉大家，你无法预计市场变化，也不知道同行的情况，只能自己努力去做到最好。
碧桂园，低调的巨兽，2017注定是加冕的时刻。
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