顺驰——一匹被速度击垮的黑马(融创公司总裁孙宏斌的创业经历)

前言:迈克尔.舒马赫是地球上开汽车最快的人,这位“速度的宠儿”在F1比赛中曾获得过7次年度总冠军,举世无人可及。有人问舒马赫:“赛车最关键的技术是什么?” 他说:“刹车。” 开车最快的世界冠军往往也是刹车技术运用最优秀的人。

1989年,联想集团总裁柳传志看中了一名叫孙宏斌的年轻人。

柳传志

这个时候,计算机技术发生衍变,联想主打的汉卡市场出现萎缩,联想推出微机,市场接受程度不高;联想内部创业元老把持重要岗位,缺乏决战的血性(柳传志一直想编织一张全国性的分公司网络,可惜元老们整日坐在北京城里,无法实现)。柳传志必须找到新鲜的血液,让公司重新焕发创业的激情。孙宏斌就是他选中的人。

孙宏斌,是山西人。清华大学研究生毕业后不久,就投奔到了联想。在公司那群意气风发的年轻人当中国,他形象木讷,不善言辞,一开口就是浓重的山西口音,甚至受到嘲笑。但是他做事非常扎实,肯出死力,为了达到一个目标敢于不择手段,几个月后,因为业绩卓然受到提拔。1989年,联想成立企业部,专门负责汉卡和微机产品的全国分销业务,25岁的孙宏斌被任命为企业部经理。孙宏斌上任后,带着一群热血青年只花了两个月时间就建立起13个独资分公司。到12月,公司产品出现积压,这些分公司像泄洪口一样出去了1000万元的产品,让压力顿解。

孙宏斌

柳传志非常欣赏孙宏斌。孙宏斌讲话缺乏逻辑性,而且山西口音很重,柳传志就逼着他每天到自己的办公室讲一个故事;在经营上,孙宏斌和主管供货的业务部经理矛盾极大,后者是创业元老,于是柳传志将该元老撤职,将两个部门合并,交给孙宏斌管理。然后,仅仅半年后,柳传志突然把他这个最欣赏的弟子亲手送进了监狱。

1990年3月初,在香港的柳传志突然发现一张很陌生的《联想企业报》,仔细一看,它不是集团的那张由他创办你的《联想报》,而是孙宏斌的企业部报纸。在头版刊登的《企业部纲领》中,第一条就是“企业部的利益高于一切”。在中国企业界素有“政治权谋家”之称,对种种细微变动都十分警觉的柳传志嗅出了一丝异样的气息。他预感,孙宏斌似乎想在企业部里建立自己的独立王国。柳传志当即决定回到北京,搞清事情的原委。

事态比柳传志想象还严重。因为总管集团的所有销售业务,孙宏斌权重一时,全国的13家分公司经理都是由他挑选任命的,自然紧密团结在他的周围,事事唯他马首是瞻。有一次,孙宏斌带着4个最贴心的部下在一家酒馆聚会。在高谈阔论中,他们认为,联想集团现在被一群没有用的老人占据,想做点事的年轻人总被打压,柳传志英雄寂寞,身边缺乏有才干的人,所以需要孙总登高一呼,拯救联想。他们还认为,在当今中关村里,四通的万润南,联想的柳传志和孙宏斌是3为最杰出的豪杰,经过一番分析后,结论是“孙绝对第一,万第二,柳第三”。因为,“孙能用人,给大家一个能成事的舞台。而柳传志身边都是庸人,把住权利不放手。”

就这样,在一群嗷嗷叫的年轻人簇拥下,孙宏斌开始在企业部里树立孙氏权威。他定了一个规矩,企业部的员工只对孙一人负责。比如,所有新员工都要回答“自己的直接老板与公司的大老板是什么关系”这样的问题,“假如你一天生产200个部件,直接老板向大老板汇报一天生产300个,问道你们该怎么回答?”正确的答案是,“异口同声的说是300个。”再比如,柳传志在集团内倡导“大船结构”,要求公司像一条大船一样,分工协作,统一行动。而孙宏斌对此进行的解读是:“联想公司是一艘大船,企业部是一只小船,联想的大船沉下去了,企业部的小船就漂起来,变成大船。”在这段时间里,孙宏斌绕开集团总裁室的人事管辖,私自调进一些人做自己的心腹。他还订立自己的干部培训计划,专门召开会议培训新人,其要旨是对孙宏斌本人表达衷心。

当这些蛛丝马迹汇总到柳传志手中时,他的震惊是可以想象的。4月4日,柳传志宣布将孙宏斌调出企业部,他勒令这位突然变得难以控制的爱将“低姿态进入”,“不许成立新的单位或带人进去‘。

柳传志显然希望孙宏斌悬崖勒马,然而冲突立即爆发了。孙宏斌表示其下属不能理解公司的决定,而那些狂热的年轻人更是当着柳传志的面一个接着一个站起来诘问:”你说我们有帮会成分,能不能具体说一下?“”我们直接归孙宏斌领导,孙宏斌的骂,我们爱听,与总裁何干?“原本希望惩前毖后的柳传志被乱炮轰击,愤怒至极,当场拂袖离开,临走时丢下一句话:”你们要知道,联想的老板是谁。“当晚,柳传志接到报告,称孙宏斌等人聚会商议,有人建议把分公司的钱转移到别处,当时孙宏斌手中掌握着1700万元的货款。柳传志当即向公安局和检察院报案。5月28日,孙宏斌被警方羁押,1年后,北京市海淀区人民法院判定孙宏斌”挪用公款“罪名成立,判刑5年。

1994年3月,孙宏斌又站在柳传志的面前。因为表现良好,提前1年多释放了。此时他面庞消瘦很多,脸上挂满沧桑。他说:”开始的时候,我对柳传志总有一种怨恨,后来慢慢没有了,对整个事情的看法也改变了....这个事情如果不这样做,那又该怎么收场?所以我认了。“在孙宏斌的心目中,柳传志是这个世界上位移赏识过他的人,也是在他走投无路的时候,唯一可以求助的人。柳传志对孙宏斌的感情更是复杂,面对这个曾经意气风发,如今却无比落寞的青年人,一向爱才的柳传志不禁大起恻隐之心,他答应帮助孙宏斌开始自己的新事业。在临分手的时候,柳传志说:”我从来没有说过谁是我的朋友。现在,你可以对别人说,柳传志是你的朋友。“

孙宏斌怀揣着柳传志借给他的50万元,离开北京来到天津。在天津五大道,租了一个临界的小院子,办起了一家小小的房地场销售代理公司,并给公司起名顺驰,也就是”孙氏“的谐音。这是一个从来不缺乏野心的男人,他一定要做一份打上自己深刻烙印的大事业。

孙宏斌在大学里读的是水利,对房地产有职业上的亲近。在和柳传志交谈中,柳传志也预言房地产行业是一个有发展前途的行业,并承诺可以跟孙宏斌合作开发。在1995年初,顺驰和联想一起投资开发了香榭里小区,不过孙宏斌并没有从这个项目赚到钱。一是这个小区的建筑面积只有1万平方米,是个小项目;二是天津的楼市非常清淡,几乎无利可图。在创业的前几年里,他的公司始终只有二三十人,竟还比不上当年他手下一家联想分公司的规模。在香榭里项目结束后,顺驰的主要业务是做房地产代理。孙宏斌总是怂恿开发商大量投放广告,他聘用的销售人员也全部是大学的本科毕业生,一拉到市场,就显得与众不同。他喜欢赌的个性,在代理业务中显露无遗。顺驰是天津第一家尝试买断式的代理公司,也因此在同行中迅速成名,获得了不错的盈利。

1997年,亚洲金融危机爆发,中国经济面临重大压力,启动内需成为主要战略任务。这时候,一直被限制发展,却能够带动巨额消费的房地产产业突然受到重视。1998年取消提供福利分房政策,中国人民银行颁布《个人住房贷款管理办法》,取消了以往对个人住房信贷的多种限制,并允许许多商业银行进入住宅抵押贷款业务。由此,压抑多年的住房需求彻底被释放出来,中国房地产产业开始爆发式成长。也就是在这一年,孙宏斌拿到了一个建筑面积14万平方米的成片项目。据称,他获得了200%的投资回报率,房地产行业的暴利时代真正来临。

2000年8月,天津市举办了历史上规模最大的一次土地招标会,顺驰几百众多参与投标的国有房产公司,以1.72亿元的价格一举拿下3个地块中的两块,轰动一时。当时很多房地产人士认为他拿不出这么多钱,然而,孙宏斌四处奔波游说,竟然准时上缴了资金。在庆祝会上,他数度哽咽,激动地泪流满面。

在接下两年多时间里,孙宏斌在天津攻城略地,叱诧风云。坚持中介代理和房产开发两条腿快跑的策略,在天津第一个大规模地创办中介连锁店,从2000年到2003年,相继开了60家连锁店,几乎覆盖了整个天津市场。顺驰还办起了中国第一个基于互联网的房产服务网(www.tjhouse.com),孙宏斌亲自指导开发出一个网上交易软件,各连锁店实现了网络互连和信息共享。

2002年底,顺驰在天津累计开发了30个项目,建筑面积达数百万平方米,占到天津全市房地产开发总量的20%。其比例之高,只有新疆广汇集团的孙广信堪与相比——后者在乌鲁木齐商品房开发中占了40%的比例。

2002年之前,顺驰还没有走出天津。

作为天津房地产业的老大,孙宏斌加入了由万科王石发起的中城房网,这是一个成立于1999年,由全国各城市的主流开发商组成的松型组织,主旨是”形成一个集体采购、信息共享、融资互惠的利益平台“,事实上并没有实现,而最终成了房地产大佬的”华山“。

孙宏斌在加入中城房网不久,在2001年一次论坛中,有人提出由万科牵头,联合各家一起去全国买地。坐在一角的孙宏斌突然冷不丁地说:”为什么要以万科为主?“旁边的一个企业家告诉他,中城房网是由王石提议发起的,当年的协议书便是由万科起草的。孙宏斌马上说:”那就由顺驰来起草吧。“四座闻言,俱愕然视之。

到了2003年7月,又是中城房网的一次论坛。轮到孙宏斌发言,他先是东拉西扯侃了一段,突然用轻描淡写的口吻说:”一个城市应该能支撑起50亿到80亿销售额的地产公司。顺驰今年销售额要达到40亿元,我们中长期战略要做全国第一。“说到这里,他微微顿了一下,侧脸看了看一旁阴晴难辨的王石,接着悠悠地说:”也就是要超过在坐的各位,包括王总。“

这时候,全场已是鸦雀无声,所有人的目光都在看王石的表情。自19年前出道以来,这大概是王石遇到最离奇的事情了,从来没有人敢用这种口吻向他挑衅,这似乎也不是企业家应有的相处之道。王石几乎不假思索地回应道:”你不可能这么快超过万科,是不是要注意控制风险?“王石的反映在孙宏斌的意料之中,他好像是一个做了恶作剧而得逞的孩子,带着一脸的诡笑回应道:”王总,我们可能超不过,但是你总得让我们有个理想吧。“

孙宏斌出征全国,第一个目标选择北京。在深圳住交会——全称”中国(深圳)国际住宅与建筑科技博览会“,是当时国内规模最大的房地产展会,每年与会者超过10万人。在2002年11月的深圳住交会上,孙宏斌语出惊人:”北京的好房子还没有出现。“就这一句话,把京城里上千个同行集体得罪了。

2003年12月8日,北京市首次拍卖大宗国有土地——大兴区黄村卫星城北区一号地。顺驰以高出起拍价1倍多的9.05亿元拿下了这块地。当天晚上,顺驰宣布,6个月大兴项目上市销售。就在北京拍卖会的同时,十几支调研小组已经像讥饿的猎豹一样在全国四处寻地,孙宏斌把要拿的土地归为四类:”第一类是指三线城市的小块地,可以快速实现现金流,并且利润高;第二类是主要城市的中高档项目,规模不大,一期就可以开发完成;第三类是属于目标城市的中等地块,分两期开发;第四类则属于目标城市的大型地块,符合公司长期战略目标,能够使顺驰在未来成为区域性的领导者。“

2003年9月到2004年8月间,全国各地开发商都经受一次又一次顺驰风暴。在石家庄,顺驰以5.95亿元拿下一块起拍价2.04亿元的地块;在上海青浦以1.2亿元拿下130亩土地;在南京,以6.53亿元拍的河西奥利匹克体育中心地块;在苏州,出价27.2亿元吃进苏州工业园地块......顺驰的所作所为,被视为陌生而可怕的搅局者,甚至有房地产商起草了一份致业界的倡议书,认为顺驰扰乱了市场秩序。

2004年8月,顺驰旋风般在全国拿下10多块土地,建筑面积近1000万平方米。2003年,顺驰的销售额如他预言的达到了45亿元,而当年的万科销售额是63亿元。在外界看来,顺驰或许真的能在未来一到两年内超越行业的大哥大万科。

孙宏斌敢于作此豪赌的主要原因有三:一是他在拿地上有技巧,顺驰拿到的土地大多数是在城市边缘地带或规划中的新中心,这些地有以下特点:由于是”生地“,不被注重短期效益的当地开发商看好,竞争想对不激烈,未来有升值潜力,当地ZF出售心急迫,便于获得支持,基本没有拆迁遗留问题,有利于快速开工和交付,地块面积普遍较大,适合建设中低档住宅楼盘;二是在项目的定位及设计商有很强的现实性:顺驰坚持只做住宅项目,而且以中低档价位为主;三是孙宏斌对现金流的严格控制:大幅度缩短建造和交付时间,实现过仅用2个月将40万平方米项目完成施工到开盘销售的过程(房子质量大家可以想象),加快现金的流动和运用,公司建立了严格考核指标体系,关注到每一个项目的开工开盘时间、回款、现金调度等,同时要求政府降低首付款的比例和延长结算周期。

孙宏斌的策略是用速度打败一切竞争对手:

品牌打造的速度——通过挑衅行业领袖的方式吸引眼球,迅速提高知名度和关注度

购买土地的速度——然开行业灰色地带,通过高价竞拍的方式获得土地

建造周期的速度——把普遍1-2年开盘周期缩短到6个月

项目销售的速度——高调运作,以最快的速度完成销售,快速回笼资金

现金流的速度——建立以天为单位的资金考核体系,把有限资金的利用率提高到极限

顺驰的现金流靠的就是销售资金回笼。

王石断言:”顺驰如此夸张的拿地方法将影响到全行业,这种恶意的竞争和同政府的博弈方式对于市场的规则而言是一种巨大的破坏。“

2004年,顺驰宣称实现了120亿元的销售额——实际上完成了92亿元。

然而,天有不测风云,这个天就是中国的宏观经济。

正当顺驰在各地疯狂”吃“地的同时,全国的房地产市场已经呈现过热现象。2004年3月到5月之间,国家推出了一系列严厉的调控措施,包括:控制货币发行量和新建的项目;严格土地管理,坚决制止乱占耕地;认清清理和整顿在建和新建的项目;在全国范围内开展节约资源的活动。

8月7日,海南博鳌论坛如期举办一年一度的全国的全国房地产论坛,在”山雨欲来风满楼“的同时,发生了孙宏斌与王石的第三次交锋。不过这一次是王石杠上了孙宏斌,王石索性点名评论:”如果把握好节奏,顺驰能够成为一家非常优秀的公司,但现在它要为盲目扩张造就的奇迹付出代价,顺驰和万科不可同日而语。这种黑马其实是一种破坏行业竞争规则的害群之马。“

7月28日,孙宏斌接触了顺驰上市中介团,但是很快中介团再无音讯,香港上市无望后,孙宏斌与美国投资银行摩根洽谈私募事宜,到2005年10月,孙宏斌认为摩根提出条件过于苛刻,谈判流产。在上市和私募不顺利的同时,顺驰各地的房地产项目出现很多问题:在北京,顺驰的领海后期项目因为没有上缴土地出让金,已知没有获得土地证;在天津,太阳城二期因出规划红线未获得土地证;在苏州,凤凰城项目中两块地被认为是闲置土地而回收;在石家庄,两个项目被整体转让......2005年底。顺驰进行大规模人员调整,裁员20%。2006年初,孙宏斌承认,顺驰目前在全国16个城市有房地产业务,进入的城市太多,收缩到10个城市将更合适。有媒体曝光说,顺驰拖欠土地使用费加上银行贷款,总数估计高达46亿元。

与此同时,顺驰快马加鞭赶的项目,出现质量和信用问题,墙体裂缝、偷换装修材料、单方面更改规划等,一时间纷纷扰扰。2006年9月5日,孙宏斌与香港路劲基建公司签署了股权转让协议,以12.8亿元出让了55%的股权,基本失去了对顺驰的控制权。

孙宏斌在交出顺驰管理权后,专注于一家名叫融创集团(SUNAC)的经营业务。在管理融创时期,孙宏斌一改以往风格,转而和大型国有企业合作。融创和北京的首钢集团、重庆的渝能集团等相继达成了合作意向。2008年12月,就在全球金融危机来临之际,孙宏斌控制的首钢融创以20.1亿元拍下北京海淀西北旺项目,成为该年度北京冷清土地上的”新地王“,这也被看成”孙宏斌归来“的标志。

2009年房地产狂热飙升,孙宏斌师徒借势再起,12月,融创地产宣布将在香港上市。然而命运似乎又冷冷站到了孙宏斌的恶 对立面,12月14日,国务院通过”国四条“,宣布抑制房地产过热现象。孙宏斌上市再次失败。

2010年10月7日,融创中国在香港终于上市。

2012年12月31日,中国房地产企业2012年度销售TOP502榜单出炉,融创中国全年销售额上升到356亿元,位列第12位。

2013年,5月23日,在中国房地产研究会、中国房地产业协会、中国房地产测评中心联合发布《2013中国房地产上市公司测评研究报告》及2013年中国房地产上市公司排行榜上,融创首次荣膺100强的第10名,更成功入选“经营绩效5强”以及“资本运营5强”两项专项排行榜。

2015年9月7日孙宏斌辞任融创行政总裁。

2017年7月10日,融创以总额631.7亿元接手万达集团13个万达文旅项目以及76个酒店项目。

2017年7月21日,在以电话会议形式召开的乐视网董事会上,孙宏斌当选为乐视网董事长。

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