绿城跌宕六年后重返上海滩 多年来每逢调控必崩坏

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11月24日,上海,一场不起眼的土地出让:松江区永丰街道1.64万平方米土地最终被绿城以6.02亿元收入囊中,溢价率0.33%,楼板价26281元/平方米。

这块地并不大,只能造230套房子。但对于绿城来说,它是重生的标志之一——距离绿城上次在上海参与拿到住宅用地,已经过去了三年七个月;而绿城上一次单独在上海拿地,已经是六年之前了。

绿城2000年进军上海,由此从区域性开发商向全国性开发商转型。上海留下了玫瑰园、黄浦湾、玉兰花园等经典项目,也见证了绿城17年来跌宕起伏的命运和自我救赎的艰难。

元气大伤

绿城失去上海的这六年,被郁亮称为“白银时代”,被孙宏斌称为“钻石时代”。

万科和融创这两个曾经和绿城同量级的选手,已经向5000亿元甚至万亿发起冲击;2016年,在代建的支持下,绿城的销售额终于迈过了千亿大关。这个目标已经在绿城的日程表上放了七年。

2011年的调控,绿城首当其冲,连续陷入“收购门”、“信托门”、“退市门”及“破产门”。当年10月,绿城最后一次单独在上海拿地;之后,通过出售项目股权缓解资金危机,上海的项目基本注入融绿平台。

2012年6月,融绿平台成立;7月25日,平台首次在上海拿地,以16亿元摘得浦东唐镇地块。

2014年5月,宋卫平交棒孙宏斌,融创成为绿城第一大股东。那一年,融绿平台在上海的销售额达到174.8亿元,成为了上海最大的住宅销售商,与绿地万科三足鼎立,拥有15个项目和地块。

百日联姻失败后,融绿平台解体。2015年5月4日,绿城和融创不仅分割了上海融绿平台的“共有财产”,也对过往合作项目进行了清算。除了黄浦湾,所有的项目归于融创。

之后,绿城从上海的土拍市场彻底消失,2016年的一次活动上,宋卫平被问到上海市场,无奈地说:“上海的地实在太贵了!你们城里人的地太贵了!”

绿城在上海的落寞和融创的崛起,还普遍被认为与一个人有关——王虹斌,他是绿城中国派驻上海融绿公司的董事长,股权之争结束后,他进入融创,担任融创上海区域公司董事长。

王虹斌是绿城最老资格的员工之一,工号23,被派到融绿平台之前,是绿城的执行总经理,亲手促成了绿城进军上海;掌管上海公司多年,拥有丰富的土地和政府资源。

在上海,收购和合作让融创获得了大量优质项目。通过并购,仅在浦东东郊就拥有百万平方米开发地块;在合作方面,融创与上海地产集团合作开发陆家嘴(22.090, -0.06, -0.27%)滨江地段的最后一块住宅用地,建成标杆项目陆家嘴一号院。这其中,王虹斌的个人能力不可忽视。

反观绿城,也多次试图进行土地收购,但是无论是前滩地块,还是汤臣高尔夫地块,最后都没有下文。这其中固然有地块的特殊原因,但本质上依然是企业自身的问题,一方面缺少精通上海市场的掌舵者;另一方面,集团和项目公司之间的管理职责依然不完全明晰。王虹斌在任时就曾经指出,绿城的管理架构对具体城市的判断难以精确,计划编制的有效性也会打折扣。

2015年年底,宋卫平派王成兵从湖北上任上海总经理;2017年5月,绿城老员工章建波从正荣回归,担任上海区域总经理,王成兵被调往蓝城。

反周期

10月中旬开始,绿城大举拿地,半月间就在宁波、杭州、北京三地先后拿下七幅地块,总价200多亿元。其中,北京石景山五里坨地块地价86亿元,是北京历史上总价第二高的地块。

拿下北京地块的当天晚上,绿城总裁曹舟南告诉界面新闻记者:绿城的逆周期拿地开始了。

这完全在他的计划之内。在不同场合,他都言之凿凿:三季度之后,绿城将实施反周期拿地的策略,买地时机会好一点,投资力度会逐步加大。如今他说到做到。

此次拿下的上海松江地块楼板价为2.6万元/平方米,周边的次新房售价基本在5.8万元/平方米左右。不过,相比中海在更为偏远的小昆山镇拿下的地王(楼板价3万元/平方米),绿城这块地的价格有很大的操作空间。而且上海严格的筛选标准,让绿城避免了竞价环节,曹舟南设想的“反周期”一定程度上是成立的。

有计划性,有执行力,这样的投资方式在过去的绿城是稀缺的。也正因为如此,公司多次“高位站岗”。

多年来,绿城逢调控必崩坏,虽然总是绝处逢生,但是系统性的危机一直没有解除。这个危机的源头与创始人宋卫平息息相关。他带领绿城成为了中国最受尊敬的地产公司之一,但是在公司的治理和管控方面,绿城一直离一家现代企业还很远,甚至连一位公司高管也承认,“宋总草莽出身”。

五颗鸡蛋上跳舞

可以说,成立22年后,绿城开始学着如何成为一家现代企业。对职业经理人曹舟南来说,这个任务何其艰巨。

一位绿城高管说,曹舟南要在五方之间周旋——宋卫平、中交、九龙仓、老股东以及老员工。“中交要规模,九龙仓要利润,宋总则有他自己产品和社会责任上的追求”。

接近绿城的人士告诉界面新闻记者,中交最大的作用就是其信用背书让绿城的融资成本有了显著改善,但是没有给过绿城一分钱,没有给过一块地。甚至曹本人也承认,股东对未来做强做大的期望,与绿城自有资源之间,存在着突出的矛盾。

2008年底绿城濒临破产之际,宋卫平上门邀请曹舟南加入;2014年融绿之争之中,已经出走的曹舟南重返绿城,获得绿城上下的一致认可,也让宋卫平放心地交出权杖。

曹舟南出身体制内,曾是浙江省财政厅前途无量的年轻干部;接手绿城后,他有机会将自己的企业哲学全面推广。

曹舟南掌管绿城后的第一件事就是推动全民预算管理,那是他早就想在绿城推行但最终失败的方案。

他要求项目公司的所有费用都进预算系统,让绿城上下压力巨大,抵触情绪颇多。绿城一向以不惜工本著称,甚至内部有人说“20多年习惯了不管钱”,但是现在,它开始学着省钱,控制成本。

快速甩货,控制风险,是绿城过去两年的主旋律。

2016年,绿城年初存量房源844亿元中,已经去化了468亿。其中,三四线城市的去化率为49%。曾经将公司套牢的存货,有了松绑的迹象。

同时,绿城在2016年拿地大幅减少,2016年3月拿下杭州的单价地王后,绿城就基本停止大举拿地,而是采取捡漏的方式。整个2016年,绿城仅仅取得了九块土地。上海土地市场在这一年炙手可热,但是绿城基本都没有参与,连报名都几乎没有。

曹舟南更愿意强调绿城因此获得的安全感。

“2015年12月底开年会,账上有300亿现金,很多绿城的老员工流眼泪了。他们认为公司不会有危险了。”曹舟南说。

在外人看来,这样的反应似乎很夸张。但是如果了解绿城曾经如何挣扎在生死边缘,就能明白300亿现金储备意味着什么——2008年,宋卫平甚至有过第二天就面临债券违约,前一夜要四处拆借4000万元的窘境。

界面新闻记者了解到,2017年,曹舟南的买地预算为700亿元。这也意味着,接下来绿城依然会继续大举拿地。

一代传奇宋卫平早已退居二线,绿城的曹舟南时代正式开启,这家在中国房地产占据特殊位置的房企,正用力重生。

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