金科将成新晋千亿小生，盈利激增120%
二十而冠，在中国古代，是男子成年的标志。公司亦然。
在经过20年风吹雨打、市场洗礼之后，一家公司往往在这个时间段进入成熟的阶段。
10月19日，金科股份发布2018年三季报，前三季度签约销售868亿元，完成全年目标任务87%。从目前态势来看，年内完成既定的千亿销售目标，几成定局。
楼市资本论看来，金科创业20载之际收获这份沉甸甸的加冠礼，意味着公司成长已告别不确定的青春期，将由此迈上发展新台阶、打开事业新天地。
【一】前三季868亿的成人大礼
《从优秀到卓越》是柯林斯管理大作，地产企业如何才能卓越？体量是个硬标准。
中国地产下半场的入场券是什么？千亿级企业就是最大的槛。
楼市资本论了解到，1998年，金科创立于重庆，与这座刚刚晋升直辖市的区域中心城市同步成长。其首个项目金科花园破土动工时，打出的广告语便是“离解放碑更近的好房子”，轰动山城。
2007年，金科首次走出重庆，落子长三角，开启全国化布局进程；次年进入北京，首次涉入一线城市，由此跻身全国一线房企阵营。
2010年，金科销售规模突破百亿大关，第二年实现深交所挂牌上市，从此驶入快车道，向千亿目标加速奔跑：2013年销售破200亿、2016年破300亿、2017年达到658亿，销售面积约1000万平方米，首次杀进全国前十。
至此，金科已从一家区域性地产公司发展到进驻全国 23个省（自治区、直辖市）的全国性地产公司，形成了重庆、西部、华东、华北、华南、华中、中原、山东等12个区域的发展格局，开发项目遍布重庆、北京、成都、苏州、南京、合肥、郑州、武汉、天津等主要一二线城市，产品覆盖刚性居住需求及改善性居住需求的全产品系列。
在这个重要节点上，金科定位于做中国一流的“美好生活服务商”，以“地产+服务”连接用户，由传统房地产开发向现代服务业进行跨越式发展，适时提出发展战略三年规划纲要，明确了2020年冲击2000亿大关的奋斗目标。
今年上半年，金科销售金额突破600亿，完成任务过半；1-9月签约销售总额再创新高，达到868亿元，同比增长超97%，在第四季度完成千亿销售几乎没有悬念。
在地产圈内，随着行业集中度的提升，千亿门槛一般被看作是决定房企前途的分水岭。规模小于千亿的中小房企，在下半场淘汰赛中，将要面对被兼并，还是被迫退出的决择。
金科经过20年拼杀，终于将如愿晋级千亿俱乐部，在中国楼市的拐点上跨过了这道生死门槛。其标志性意义，不仅仅是一个内地房企的成年加冠礼，更是继续搏战下半场的入场券或护身符。
【二】这个小生很有钱，盈利激增120%
金科，这个即将诞生的千亿地产小生，很不简单！
金科的成熟，不仅仅体现在业务规模的高增长上。当前楼市急冷，资金安全成为判断一家房企是否健康的重要指标。
据三季报，金科1-9月实现营业收入约269亿元，同比增长约49%；净利润达24亿元，同比增长约122%；归母净利润约22亿元，同比增长约131%。
报告期内，金科销售规模同比增长了97%，而利润增长超过了120%，表明其既非虚胖，也不是简单的规模累加，而是基于毛利率大幅提升的有质量的高增长。
利润不但随规模扩张同步增长，还有所放大，金科是怎么做到这一点的？
楼市资本论探究其背后的深层次原因，认为与金科房地产业务全国布局的优化及产品结构的升级存在正相关。
近年来，随着全国化战略的稳定推进，金科的城市布局得以持续改进，业务重心向一二线核心城市倾斜、靠拢，由此导致产品结构升级，精品住宅、高端服务的占比不断加大。其结果便是，同等规模的销售面积可以实现更高的溢价空间，带来更为可观的利润。对上市公司来说，这也是股东们最为乐见的业绩。
基于对公司业务这种结构性优化的稳定预期，金科预计2018年全年归属上市公司股东的净利润可达30.07-40.09亿，同比增幅达50%~100%，远高于房地产行业平均39.47%的净利润增长率。
以上盈利最终反映在报表上，使公司保持良好的资金状况，资产负债率持续下降，财务更趋安全稳健。截至报告期末，金科股份销售回款634亿元，持有货币资金余额303亿元，较年初大幅增长63%，较去年同期153亿元几乎翻番。
除了保有巨额现金，今年上半年，中诚信等主流评估机构将金科的评级由AA+提高为AAA，评级展望维持稳定。
当前楼市剧变，各大房企都从快速扩张转向收敛，奉行“现金为王”以安稳过冬。在楼市资本论看来，金科手中现金足可覆盖一年到期的215亿元负债，让公司高枕无忧。
【三】超级城市圈的母乳最滋养
中国未来母乳最滋养的地方，一定在超级城市圈。
我们了解到，金科在战略布局上，以城市群发展战略为导向，聚焦一二线城市，大力发展中心城市，选择性进入优质三四线城市。
金科城市布局在三个层面推进：
• 大力发展以重庆为核心的成渝城市群、以郑州为核心的中原城市群和以武汉为核心的长江中游城市群；
• 重点发展以上海为核心的长三角城市群、以广深为核心的粤港澳大湾区城市群和以北京为核心的京津冀城市群；
• 积极发展山东半岛城市群、北部湾城市群等。
在这一战略指导下，金科聚焦“三圈一带”（京津冀经济圈、长三角经济圈、珠三角经济圈和长江经济带）城市群，积极买地布局。
经过持续不懈的努力，随着今年5月金科首进上海，金科即已基本完成“三圈一带”城市群战略布局，公司总资产超过2000亿元，员工超过2万人，全国累计开发项目240多个，目前在建项目153个，业务遍布全国60多个城市。
今年1-9月，金科继续深耕一二线中心城市，新增土地项目92个，计容建筑面积约1771万平方米，同比增长超110%，其中一二线城市占比66%。
坚守一二线热点城市，使得金科即使在行业急剧转向时，不致因楼市波动而陷入困境。截至目前，金科土地储备可建面积超过2000万方，在很多城市降价促销时，其项目含金量仍然成色十足。
梦想总是要有的，因为真有实现这一天。
楼市资本论预期，在跨过千亿大关后，金科将继续以“三圈一带”城市群为主战场，集中资源打阵地战、攻坚战，向2020年2000亿目标发起冲击。
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