吕尚春:伤不起的保障房需要通盘考量

10月27日,住房建设部在接受全国人大常委会关于保障房专项问询时,来自人大委员的提问颇为犀利,囊括了此前在这个问题上的所有疑问。作为事关政治、经济、民生的一个重大事务,来自最高权力机关的强势干预,显示了保障房已经是当下最“伤不起”的大事。

  来自人大委员的提问,揭开了保障房雾影重重的盖头,最让人莫明其妙的是,保障房年年开工,却不知道竣工多少?最让人担心的是,地方财政越来越吃紧,哪有钱盖出像模像样的公共保障房?这两个疑问,已经持续了两年,到现在几乎路人皆知,因此也没有遮掩的必要了。

  过去五年,来自国土资源部的数据表明,土地出让金一共是7万亿元,而另有数据表明,过去5年房地产销售额共为17万亿元。土地作为国家不可再生的稀缺资源,归属“集体所有”,也就是说,每个老百姓虽没有私有土地,但却拥有这个国土的“最小单位的土地使用权”。因此,在国土产生巨大经济利益的同时,转移支付于劳作民间的百姓,以改善其居住条件,不仅符合传统“天下为公”的治国理念,也符合现代经济学的产权理论。

  然而,近年来保障房却成为备受置疑的事情,究其原因,固然有分税制之后,财权上收、事权下放的老问题,但更为显见的是,“土地资产化”已经让基层政权形成了巨大的依赖性,简单说,拍卖土地收取出让金,造成商品房引来社会投资,火热的商品房与越来越昂贵的土地,二者互为循环,掩映生辉,既可改变市容,又能带来丰厚的GDP回报,何乐而不为?

  因此,不能把建造保障房的资金压力全部推给“分税制”,而是从大政府,到小政府,是不是情愿把来自土地的巨大收益与全民分享。

  过去5年,无论7万亿元土地财政到底做了什么,就当下提出的保障房攻坚任务而言,来自中央财政只能承担较小一部分,其余需要地方政府找齐补足。这成为问题的关键,一方面地方政府高呼兜里没钱,一方面保障房建造,却越来越成为一件糊弄不了的事情。

  保障房问题处在一个“顶层”利益与基层利益的交汇点,如果保障房只有数字,不见真招,其负面效应不仅牵扯新的投资增长点难以浮现,更令其本身担当的“政治正确性”难以兑现;如果保障房纷纷上马,但以目前地方的财力,已经出现的“瘦身钢筋、以次充好”等诸多问题,又让人对质量及可用性甚为担忧。近期,广东东莞4000套保障房,仅有300户申请入住,随着“十二五”规划中3600万套逐步建成,又会出现什么情形呢?

  面对住房制度“零敲碎打”的质疑,住建部部长姜伟新坦承,在此问题上,的确还在“摸着石头过河”,尚未有一步到位的处方。在建多建少、省域平衡、分配退出等等问题上,固然有一个摸索过程,但说实话,这些看似复杂的一个又一个环节,是程序修正问题,而非程序合理与否的要害,我们认为,无论商品房也好,保障房也好,还是土地财政压力,最关键之处莫过于“土地利益”的分配,是否均衡,是否长远。

  从对商品房的约束条件上看,目前我国商品房交易税、遗产税、房产税三大制约税种,没有任何一项可以成为阻挡社会资金囤积商品房的利器,交易税低廉,遗产税、房产税空缺。当然如果商品房不再担当社会财富的“避风港”,那么土地拍卖,随即会偃旗息鼓,以当前的经济运行状况而言,尚需一个合理的过渡期。我们的城市化进程,还处在一个需要用地换钱的初级阶段。

  那么,如何让“用地换钱”有理有利有节,就成为问题的核心。笔者近期的一次观摩,深有感触,河北省环北京市之一的固安县,并非让政府招商局到处烧香拉客,而是委托市场化机构,对固安整体运营,在居住、生产、公共服务之间,予以均衡配置,经过近5年的运作,固安新区,在新农村安居、制造业进场、商品房得以均衡发展。反之,目前我们的绝大部分土地,或者纯粹是一个为即时GDP服务的空旷无人的工业区,或者是“地王”之上矗立着庞大的“睡城”,土地利用完全是在不同的行政条块下,单独运行,负责工业的副省市长大搞工业园区,负责民建的副省市长大搞商品房建造,而背后是一块块土地,被来自不同方向的指令分割使用。

  没有一个基于全局的考量,土地的利用当然是“零敲碎打”,在经济与民生之间当然缺乏“顶层设计”,而如果这个最根本的问题不解决,两三年之后的保障房,仍然将是“没人愿意抱的苦孩子”,因此人大仅仅问责住房建设部,而不问责顶层之上的顶层,那么土地被分割利用的短视之弊难以消弭。

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