【董秘早报】万科谭华杰:当前深圳库存持续增长为京沪预警

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   万科董秘谭华杰3月4日在国泰君安电话会上表示:今年2月份的北京、上海楼市跟去年3月份的深圳非常类似,如果北京上海房价继续大幅提升,去化率也会像去年深圳二季度一样下降。疯涨过后,深圳新房现在的销售速度已经明显下降,新房可售库存不断增加。

  可直接反应市场景气程度的标准是批售比,即用同期的销售面积除以新增的批售面积,计算得出去化率。万科重点观察了14个城市,1月份批售比为1.32,2月份批售比是1.44,批售比正在上升。

  然而14个城市中,唯有深圳批售比小于1,为0.87。而且过去六个月中,深圳的批售比都低于1。这意味着每个月深圳卖出去的面积低于新增面积

  谭华杰指出:上述数据表明,去年深圳房价出现大幅度上升之后,新房的销售速度明显下降,新房的可售库存在不断增加。

  深圳楼市最近抢足风头。从2014年10月起,深圳房价连涨17个月。国家统计局数据显示,截至2016年1月,深圳新建商品住宅的价格指数已连续第14个月领涨全国。按深圳规划国土委最新统计,2016年2月,深圳新房成交均价已达4.81万元。

  “深圳开发商或许过于乐观,对价格预期过高。再新上市的房子,如果要获得好的销售速度,价格可能要做出更加务实和理性的考虑。”谭华杰在电话会议上表示。

  从2月数据来看,北京和上海的去化率已经疯狂上升,正如去年的深圳一样。

  猴年春节过后,上海楼市迅速进入了“疯牛”行情。节后前两个周末,新开楼盘几乎售罄;二手房惜售、跳价现象明显;各区县交易中心人头攒动,堪比春运。2月,上海去化率252%,北京的去化率达到268%,销售出去的房子远远超过了供应。

  “去年11月上海去化率为95%,去年8月北京去化率为98%,都低于1。几个月内突然提升到200%的水平,这跟去年深圳一季度情况很像。去年1月份,深圳去化率还只有90%,3月冲高到224%,6月份又降到93%后一直到现在,除了去年8月,其它月份都低于100%。”谭华杰说。如果北京上海价格大幅提升,恐怕去化率也会像去年深圳二季度一样降下去。

  近来,预警深圳楼市风险的观点愈发多见。深圳中原地产研究中心经理王飞认为,深圳的楼价及杠杆率已处历史新高。其中,借道“首付贷”及民间借贷资金入市博杀的投资客不在少数,未来一旦深圳房价下跌,就可能出现蜂拥而出的踩踏行情,这些投资客也将面临短期内房产难以脱手变现的风险。(详见《土地稀缺 深圳计划填海55平方公里》)

  谭华杰进而指出,从可持续角度看,东莞,无锡,苏州三个城市的景气度更有可持续性。根据万科提供的数据,东莞去年4月去化率超过100%,之后一直维持高于100%水平。期间,最低的去化率大概有115%,最高出现在去年5月和今年2月,160%左右,类似情况在无锡和苏州也能看到。

  谭华杰称:去年多次强调,接下来市场最看好的是东部发达城市带里,特大城市周边的准二线城市,这些地方有可能是未来住宅市场的主力市场。“目前市场数据验证了这样的结论。”他在电话会中表示。

  一线城市的热情正在向二三线传导,但较难传导至内地三四线城市。“库存太大了,去化需要时间。未来市场继续出现分化情况,分化界线将从一线城市和重要二线扩大到所有二线和准二线城市。边界外的三四线城市压力还是比较大。”他表示。

  近日,网上盛传谭华杰“上海房价要再涨6倍才崩”的言论,谭华杰今日在电话会中澄清传闻。

  他称,目前北京上海房价事实上可能已经或正在超过纽约,这是已经形成的事实。“有人问,如果你认为北京上海房价处于不太危险的(水平)话,什么是危险?我讲了两个极度危险的案例,比如东京房价1990年到了纽约的3倍,1997年的香港房价是纽约的6倍,这是典型泡沫化的极度危险的案例,在高度上涨之后,全部跌回比较正常的水平。”谭华杰说。

  “从历史经验来看,东京这样的城市涨到纽约3倍非常危险,香港这样的城市到纽约6倍非常危险。北京上海的对标城市是东京,合理水平跟东京差不多,我无法预言能否涨到那个水平,如果能,就非常危险,我希望北京上海不要重蹈覆辙。”谭华杰说,“目前一线城市房价并没有泡沫化,当前房价水平还在能持续的正常水平。但不能这涨下去了,否则很难生存。”

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