今年上海楼市大宗交易超1300亿,95%由内资买家接手

2016年上海市场大宗交易总额已超过1300亿元,买家则以基金,信托,保险等金融保险类的内资买家为主。其中,内资买家占比95%以上,外资买家仅不足5%。北京和上海2016年前八个月商业投资数据显示,内资买家占比高达86%,远高于过去5年65%的平均值。

近日,戴德梁行、睿意德等机构发布了多份商业地产分析报告,报告中指出,在上海、北京、成都等各大城市的租赁成交企业占比中,内资企业也占到绝对优势。

这些分析报告还指出,受P2P公司倒闭潮影响,上海写字楼租赁市场中金融行业占比大幅下挫14%。而在零售商业市场方面,2016年中国线下实体商业持续受电商冲击,百货商超、奢侈品、服装、餐饮在内的多个行业关店频现。

戴德梁行投资及顾问部大宗交易数据显示,由于资产荒蔓延到大宗交易市场,投资者对于上海、北京、深圳等大型城市的优质写字楼最为青睐。

以上海为例,截至2016年12月中旬,上海市场大宗交易总额已超过1300亿元,相较2015年全年的600亿元提高超过一倍,其中对于优质写字楼的投资超过七成。

戴德梁行分析报告称,2016年上海写字楼销售市场成交量增长高达70%,其中散售写字楼成交量同比增长超过5倍,新老大楼均受青睐,老大楼成交占比43%。

戴德梁行中国区投资及顾问服务部董事总经理叶建成认为,2016年的住宅市场依旧保持白热化的状态,住宅物业在投资市场中仍占有一席之地,而随着住宅购买的政策不断从严,服务式公寓的收购也成为了2016年投资市场的重要组成部分。  

值得注意的是,市场参与者中,95%以上为内资买家,外资机构/投资者的境外买家占比降低到5%以下,而内资买家中,以内资基金,信托,保险等金融保险类企业为主;外资卖家仅不足5%。

“现在实体经济不景气,许多人觉得不如买一栋楼来得保值。所以即使买了(写字楼)不一定会运营也还是要买。”叶建成说。

除了内资企业大量买盘之外,外资抛盘的现象却也同时存在。

戴德梁行大中华区研究部高级经理陈妍斐接受澎湃新闻(www.thepaper.cn)记者采访时表示,的确有外资抛盘的例子,但并不影响整体投资市场,反而给很多内资买家带来了良好的投资良机。“我们近期的研究结果显示,内资买家占到北京和上海2016年前八个月商业投资的86%,远高于过去5年(2011年至2015年)65%的平均值。”

至于外资抛盘的原因,陈妍斐分析,与人民币贬值有一定关系,但这并不是导致外资抛盘的唯一原因。“外资抛盘的原因有很多,譬如随着中国优质物业资本化率的不断压缩,外资基金在达到生命周期后选择抛售及基金重组或用来补充运营现金流等。”  

在写字楼租赁方面,市场反应却不及销售火爆,戴德梁行分析报告显示,2016年上海甲级写字楼吸纳量回落,而空置率上升了约4个百分点,至14%。

但戴德梁行高级董事、中国区写字楼部主管沈洁表示,上海商务园区的空置率却在进一步下降,优质商务园区空置率已低至16.45%,普通商务园区空置率也下降至16.5%,而在2007年,上海优质商务园区和普通商务园区的空置率分别超过30%和50%。其中,张江的空置率仅5%,这说明产业商务区正在成为办公选址热点。  

在写字楼租赁市场中,另一值得一提的现象是金融行业租户的占比显著下降。沈洁称,2015年上海写字楼租赁市场中,金融行业占比最高,达到34%。但由于金融租户中超过10%来自P2P公司,随着此后由于兑付困难,P2P公司出现大规模退租倒闭,加之政府对于P2P行业管控加强,导致金融类行业在2016年上海写字楼租赁市场占比大幅下挫14%,降至20%。

取而代之的是TMT行业。2016年TMT行业在上海写字楼租赁市场占比提高了15%,升至27%。

此外,在上海、北京、成都等各大城市的租赁成交企业占比中,内资企业也占到绝对优势。

戴德梁行华东区战略研究部分析,以租赁面积来算,2016年度北京核心商圈写字楼内资需求达到了63%,几乎是外资的两倍,且内资需求大部分都是新租或扩张,而外资则以续租为主,预计2017年内资企业的需求仍将是支撑北京写字楼市场的主要驱动力。成都的情况同样如此,2016年成都写字楼租赁成交企业占比中,外资企业比例仅占14%,内资企业则达到了86%。

在零售商业市场,戴德梁行分析报告认为,2016年,中国的实体商业仍遭受到电商的强烈冲击。

据戴德梁行华东区商业地产部统计数据,从2012年至2015年,全国有138家百货关闭,262家超市关闭,6209家体育品牌店关闭;2016年度,涵盖百货商超、奢侈品、服装、餐饮在内的多个行业关店频现。

针对这一现象,戴德梁行华东区商业地产部董事罗炳基建议,应减少公有产权转租,进一步将商业资源市场化,多角度有效控制租金上涨。并通过加强财政支持,深化和延伸零售城市,由东向西,由一二线向三四线。他还提出,应对于线上和线下采取融合与公平的政策,加强立法,消除不平等竞争。

 

此外,2016年,上海等大型城市的实体商业正出现不断向郊区外扩的迹象。根据RET睿意德中国商业地产研究中心的数据显示,2016年上海客流量最高的15个商业项目中,有三分之一位于城市远郊区域。上海新入市的商业项目中,超过50%位于外环外且市场表现良好,这意味上海的商业格局将继续外拓,商业外围化趋势也将愈加明显。

睿意德分析报告还显示,以往百货、超市、电影院的“老三样”商业固定模式已经被打破。文创品牌已成为购物中心打破电商壁垒的标配。根据RET睿意德中国商业地产研究中心的数据显示,文创商业已在2016年短短六个月时间内,扩展到了中国100多座城市。

对此,RET睿意德租赁服务部总经理杜斌表示“相较于标准化的连锁品牌,文创品牌通常带有非常鲜明的自身特点与不可替代的文化体验性,这是电商无法撼动的。随着商业地产纷纷向体验型商业转型,今后商业与文创的互动将会更加频繁。”

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