刘世锦:房地产市场既要治标还得治本

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刘世锦

  房地产市场去库存是中国2016年经济任务之一,也是中国经济最热门的话题之一。自国庆节假期以来,全国各大城市出台了限购政策,试图给火热的楼市降降温。一时间,“楼市上升空间有限”、“泡沫将破”的传言甚嚣尘上。

  那么,楼市限购政策是否有效?限购后,房价真的会如期下跌?北京房价涨不涨?二线城市是否会成为高房价重灾区?人民币贬值会否带动房价下跌?针对这些问题,凤凰财经专访了国务院发展研究中心原副主任刘世锦。

  限购措施往往还是治标

  我们的采访从近期的楼市限购政策开始。十一期间,二十多个城市接连出台楼市限购政策,各地楼市的成交量明显下跌。这次的调控是否效果?限购后,房价真的会如期下跌?

  刘世锦表示,首先需要分析一下今年房价为什么会上升,大体上有四个原因:都市需求上升、财政模式、土地制度、货币政策。

  那么,目前限购措施到底怎样?刘世锦坦言,最近出台的限购措施很多是在限制需求,往往还是治标。这个可能短期会起作用,但长期来讲的话,人们要“进城”的需求是挡不住的。“增加土地供给、改革土地、财政模式,推进房地产税,从长期来讲才能治本。当然下来还有我们的货币政策,钱不能太多了,太多以后它就会推动泡沫的。”

  北京房价涨不涨?

  10年房地产调控历史中,北京限购之初效果显著,成交量下降,但之后房价出现了稳步回升甚至超过了调控前的房价的态势。北京房价是否会一直涨?

  刘世锦指出,需求在稳定上升,关键问题就看供给能不能跟上去了。这个事实上也是供给侧改革问题。

  “比如说我们土地财政的模式改革能够有一定进展,房地产税能够推出来,政府的供给政策能有所调整,能供的地多供一点,至少是放出一种预期来。”

  此外,“如果我们的货币政策能够更加稳健一点,不要再发过多的,超出经济发展实际需要的那些货币,房价是能够稳下来的,甚至有一定幅度的回落。”

  同时,刘世锦也提出如果这些改革推得不利,造成的资源错位引起的房价的高起,这可能就要打一个问号了。

  二线城市将会成为高房价重灾区?

  与一线超大城市房价的涨幅相比,部分省会城市、二线城市的房价涨幅更甚。有人甚至笑称“全球房价涨幅榜中,中国的二线城市成最大黑马。”

  事实上,从今年4月开始,厦门、合肥、南京就牢牢占据新房价格涨幅榜的前三位。再加上未被纳入官方统计的苏州,被业界称为房价上涨“四小龙”。

  这究竟是由于一线城市“虹吸效应”持续外扩还是货币流动性过多?刘世锦认为,这些因素不是单独哪一个因素起作用,它是一个综合作用。“凡是房价涨得幅度比较大的,还都是经济比较活跃的,或者处在三大都市圈,或者内地一些都市圈范围之内的。”

  当谈到经济比较发达的一些二线城市,会不会将来超越北上广,成为一个房价的重灾区。刘世锦说:“这个得走着看,当然这些城市现在已经采取了一些措施,但是现在看起来,至少从短期来讲的话,试图能够产生效果的一些措施”,“会不会超过一线城市,关键问题就说它在整个区域发展过程中,它的中心地位会不会超过这几个城市。”

  房价上涨要怪三、四线城市?

  刘世锦指出,中国现在整个城市的分化也是相当明显,经济相对衰落的地方房价是涨不起来的,有一些房价甚至还再往下落,去库存的压力反而很大。

  就这一问题,记者追问道:“那么,库存任务重的三、四线中小城市楼市是否会间接推升一线城市房价的上涨?比如说有种现象是,当地的一些居民选择不购房,留着钱给孩子将来在一线城市买房子。”

  “中国这几个大的都市圈在加快发展,资源在加快聚集,就包括刚才讲的这些人,他们以及他们的子女想到这些大都市圈里边,到大城市里边去发展,去工作,去生活,这个也是正常的,这是需求上升的一个部分”,刘世锦表示需要顺应这个需求。

  “不仅是咱们国内,从全球范围来讲的话,将来大部分资源,大部分GDP它都集中在几个大都市圈的,这是符合规律的。就这种发展的规律,我们要很好的要认识它,最后要顺应它。”

  人民币贬值会带动房价会下跌?

  本周,人民币开启了更大幅度的下跌——在岸人民币接连失守6.85、6.86大关,离岸人民币更跌破6.89,刷新八年新低。社会上出现了一种声音:汇率贬值的话,会带动房价会下跌。

  针对此问题,刘世锦指出,汇率和房价可能在有些时候会有这种现象,但是不一定是完全替代的关系。“现在有一种讨论说,到底是保汇率还是保房价,就这种观点我觉得问题本身还需要认真地来分析,应该有更深入的一些讨论,这两个不一定是完全替代的关系,相当复杂。

  人民币贬值加速,是否意味着中国已经做出了选择?刘世锦称:“这个从数量分析来讲,不一定是这个关系。汇率影响因素太多,房价只是其中一个因素,房价影响因素也太多,它不是两个简单的说是一个汇率和房价,百分之七八十都由另外一个因素在决定的。”

  谈及人民币贬值预期,刘世锦称汇率的变化还是依托于中国经济基本面的变化,中国经济基本上稳下来了之后是有可能稳定五年十年甚至更长一段时间。所以人民币并不存在大幅度贬值的基础。现在人民币汇率的问题,就是一个人民币跟美元的比价问题。从中期或者长期来讲,人民币兑美元应该说还有升值的潜力。

  美国好不到哪儿去 中国也差不到哪儿去

  整个2016年充斥着很多意外事件,英国脱欧、特朗普当选总统,人民币持续贬值,房地产调控叠加美联储加息预期,投资者开始陷入一个慌乱状态,现在的投资机会在哪里?    

  刘世锦指出,中国经济经过六年的回调以后,现在已经非常接近底部了,大概在今后一两年是能够触底的。触底的含义就不再下降了,稳住了。“老百姓对这个经济前景的预期有时候不是很乐观,但是一旦稳住以后,我觉得预期会发生改变的。”

  “其实美国经济也好不到那儿去,美国经济有时候看起来稍微好一点,或者说稍微恢复这样一个态势。但是最好,很难超过3%的,就美国经济好也好不到那儿去,”刘世锦笑称,“中国经济呢,现在我们基本上是会稳住了,所以中国经济差也差不到哪儿去。”

  但是这一段时间,特别今后一两年是触底的关键期,不确定的因素也在增加,投资情绪是很不稳定的。如何较好的应对这种局面?刘世锦表示,中国经济能够比较平稳触底,逐步走向一条有质量有效益,没有水分可持续增长的轨道。应该说对国际经济的稳定发展,特别国际金融市场的稳定来说,它是一个关键性的因素。

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