建业胡葆森：地王的逻辑是什么？房企该怎么活？
8月25日，亚布力中国企业家论坛2016年夏季高峰会在西安市开幕，河南建业集团创始人、董事长胡葆森在出席峰会同时，接受了腾讯财经专访。
胡葆森详解了今年以来一二线热点城市地王频出的逻辑，同时他对房企在市场高度分化的情况下该如何生存给出了自己的观点。胡葆森认为，热点城市可能在一段时间需求爆发比较明显，或者说需求增长比较多。经营企业就是要发现需求并满足需求，更高层次的经营则是引导需求，再高层次的是创造需求。
央企频造地王的逻辑
腾讯财经：郑州今年之内出了8个地王，最近那个地王的楼面价将近四万元。
胡葆森：二线城市算是一段时间以来的房地产热点。河南是中国人口第一大省，又是交通资源大省。郑州作为河南省会，人口基数还不够大，这几年人口每年都是净流入，过去三年每年平均流入30万人以上，这说明大家对住房的需求增长很快。
腾讯财经：建业的战略呢？
胡葆森：建业不追逐地王，也不是绝对不拿，根据战略需要。我们也参与过个别地王的拍卖，但最后竞争对手是央企，跟央企拼就等于跟银行拼。
腾讯财经：央企已经成为相当数量地王的制造者。它们的逻辑是什么？
胡葆森：一，有些央企属于战略性进入。比如中国金茂在郑州没地，这次拿地王属于战略性进入郑州。这里面除了算经济账之外，还要算广告账、战略账和品牌账，情况比较复杂。
二，还有一些央企，比如信达地产，可能是资产配置的需要。如果它们把资产配置到股票上面，风险岂不是更大？
三，过去这么多年货币发行量太多，资金要找出路，所以资金成本过去这几年在逐渐下降，信托过去是房地产开发的主要融资方式之意，年息8％、9％、10％，甚至更高，有一些信托超过15％，这几年年息都在下降。公司债已经成为更流行的融资方式之一，好的公司债只有3％、4%的利息。我们今年发了一个公司债，利息6%，比银行贷款还要便宜。
这些地王的出现还有其他原因，一个是对市场的预判比较乐观；二是有的上市公司根据业绩需要，比较激进，宁可不要利润，要的是销售额，要的是排名，这也是一种需求。
所以说，每个企业都不太一样，每个地王出现的背景都不太一样。
下一步或严控资金炒地王
腾讯财经：央行公布了七月份的新增贷款数据，几乎都是房贷。你怎么看待这种现象？
胡葆森：这是好事。对银行来说，房贷风险比较低，收入比较稳定。大概在十年前，香港的主要商业银行贷款中45%都是属于按揭贷。咱们最终也会走向这个目标。
腾讯财经：房地产的确是目的比较优质的投资标的，但如果成为银行资金的最主要流向的话，这又说明什么呢？
胡葆森：如果是按揭贷款买房子，那就没事。但开发商利用银行资金争相拿地王就不行了。最近很快会出一些新的政策，特别是股份制银行支持拿地王这种，今后大家都会非常谨慎，毕竟这风险很大，但支持老百姓按揭贷款买房肯定是长期趋势。
腾讯财经：你怎么判断接下来与房地产相关的货币政策？
胡葆森：现在比较矛盾。作为央行来说，因为经济总体上还在下行区间，维持中高速增长的压力也非常大，所以银根总体上肯定不敢收紧，但是他们应该又不希望释放出来的贷款大部分都流向房地产，或者大部分都流向炒地。我估计下一步的货币政策总体上不会收紧，但会出台一些具体的政策，比如禁止或者严格控制资金流向炒地这个环节。
经营房企最高境界是创造需求
腾讯财经：你怎么看待目前一二线城市的房价猛涨？
胡葆森：现在预测一二线或者三四线城市的房价已经没有什么意义了。一线城市也不一样了，广州也是一线，它和深圳的房价能比吗？二线城市也不一样了，合肥、郑州这些城市肯定比其他二线城市这几年要热。我建议今后不要再一概而论说一线、二线、三线、四线，三四线城市就算市场不好，房地产公司的项目也有好的。我们今年在几个县城开的项目，开盘当天都是卖掉70%到80%的房源。
腾讯财经：在北京、上海、深圳、合肥、郑州这些热点城市的房价，地价越来越高。房企在这种城市该如何布局？
胡葆森：从战略上来讲，我前段时间给有些客户做了一个叫做“经商旨要”的讲座。我当时说，做项目跟做企业完全是两回事，做项目是追逐一个热点城市，拿一块地很快两三年操作完，利润最大化，管理扁平化，团队精干化等等，这是做项目。但做企业就不一样了，做企业一定要有自己的战略，市场的选择，行业的选择，企业文化的价值观的选择，企业文化的选择，团队各种竞争力能力的培育，组织架构等各种体系机制的设计，这需要很多东西，关注的层面是不一样的。
所谓的热点城市，好的企业不一定是去追逐这些热点城市，比方说我们就没有去，不是也生存得挺好吗？三四线城市大家都说房子过剩了，我们大部分的项目还是在三四线城市，项目做得也不错。
做企业长期关注需求，哪有需求就去那儿。热点城市可能是一段时间需求爆发比较明显，或者说需求增长比较多。经营企业就是要发现需求满足需求，更高层次的经营是引导需求，再高层次的是创造需求。所以说创新能力强的企业就是经常创造需求。比如说Uber、滴滴，人家一出来就是创造了一种新的需求。所以，对于企业来说，可以利用一些热点完成一些阶段性的积累，但长期还是要看基本面的东西。
相信王石解决宝万之争的智慧
腾讯财经：万科是一家好企业，但它正在遭遇资本的侵扰。你觉得国家层面会不会进行干预或者预防宝万之争这类事件再次发生，特别是对保险机构的进行进一步监管。
胡葆森：我觉得这涉及到整个国家保险业的产业政策，不太好评论。
腾讯财经：你跟王石先生也是多年的好友，给过他有一些建议吗？
胡葆森：到现在再提建议不就是事后诸葛亮吗？
腾讯财经：你跟他一直在交流。
胡葆森：对。
腾讯财经：关于宝万之争，你的看法是什么？
胡葆森：两点，第一万科是个好公司，经营团队都是走正道的。第二你要相信王总（王石）的智慧。资本面前，不管怎么面对，智慧都是不可缺少的。
腾讯财经：宝万之争会有一个怎样的结局？
胡葆森：我觉得近期会有结果了。我对任何走正道的人都是乐观的，因为最终就是邪不压正，这是一个大道，是真理。所以我对任何走正道的人和企业都是乐观的。
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