房企赴港融资“挨宰”：境外融资成本上升
9月以来房企融资扎堆出现。南都记者日前粗略统计大规模融资案例已有10例，包括龙湖、保利、佳兆业、金地等纷纷以配股、发债、借贷等方式筹钱。亦有开发商表示愿意尝试研究相关手段。
南都记者昨日联系多家在港和内地券商，获悉海外机构利用国内房企较为强烈的资金渴求，大幅提升了融资成本，年利率约由两年前的4%-6%提升至9%-12%。
如此高成本下，房企为何仍对境外融资趋之若鹜?金地集团有关负责人接受南都记者采访表示，赴港购壳虽筹备多时仍需等待较长时间走完流程。业内透露这种情况下往往自理成本也比较高。而在金地看来，收购有利于加深公司在国际资本市场的影响力。
华银投资控股有限公司董事副总裁齐霁昨日对南都记者表示，房地产发展这么多年来，资金紧的时候多，“目前进入严格的资金紧张周期，要想有出路，就只能选择融资拿钱，寄望良好的销售回款。”
而高成本融资后，即使渡过难关，也难免令房企业绩受损。
9月融资扎堆
9月19日，龙湖地产和花样年分别公告表示配股发债，前者配股筹资30.89亿元，后者规模未定。同日，保利地产通过银行借贷获取资金12亿元。9月佳兆业、路劲地产和金隅股份也通过发债分别获资2.5亿美元、3.5亿美元和30亿元人民币。
粗略统计下来，9月公告发行票据及签订的银行贷款涉及资金已超过百亿元。从8月份至今内地房企在香港的融资规模已经接近400亿元。
其中颇为引人瞩目的是佳兆业发行票据接近13%的年利率，被业内视为“创造了近期房企海外融资成本的新高”。
链家地产统计9月上旬以来，万科、华润、恒大三大房企购地款超过80亿元。
境外海外融资为何在9月风生水起？南都记者就此采访香港业内人士，郭沛证券有关分析师表示，事实上内房股在海外的融资一直以来都属于行业成本比较低的。以万科和中海为例，中海较可观的财务数据，特别是令业内难望项背的利润率也受益于其在港优越的融资成本。
香港证券人士透露，去年在港融资往往因难以获足额认购而折戟。不过今年以来，房企业绩和财务情况有好转，所以融资频频出现。
“房地产发展这么多年来，资金紧的时候多，”华银投资控股有限公司董事副总裁齐霁昨日对南都记者表示，这个时候出现扎堆融资跟促销售回款有关，但房企整体环境仍艰难，长期前景也比较低迷。
一位香港券商透露，9月融资扎堆跟房企上半年销售良好有关，但其实这几年此类尝试一直都有，前几年的利率确实更为优惠，“即便如此，国内融资无门，在海外融资还是有利于杠杆操作获得发展先机。”
被榨因“没得选”
事实上，密集融资的背后是房企举债发展的严重代价，即使难关渡过，也难免令房企业绩受损。
有资本市场人士称，由于知悉内地房企在房地产调控放松遥遥无望的情况下无路可走，香港和海外机构趁机大开价，融资成本比两年前已大涨近一倍。
花样年公告称，拟运用发行票据所得款项为现有及新增物业项目提供资金、为公司现有债务再融资以及作一般企业用途。公司昨日表示，拟进行担保美元优先票据的国际发售，但建议发行票据的完成须视乎市况及投资者兴趣而定。据知情人士称，尽管发行成本较高，但花样年仍大力推广，希望市况和投资者反应积极。
“成本上涨却‘迎高而上’，主要因为内地融资闸门的放开遥遥无期，我个人对此是完全看空的。”华银投资控股有限公司董事副总裁齐霁昨日对南都记者表示，在房地产企业发展需求下，成本再高也积极谋划海外融资，也是因为“没得选择”。
从上半年149家上市房企的年中报告来看，今年房企的答卷好过预期。上半年149家房企销售回款2792.11亿元，同比增长11%。债务方面，短期借款和一年内到期的长期借款合计2780.73亿元，与年初相比增长5.87%。今年上半年规模较大的房企降价行动可谓“推波助澜”，令报表数据得以粉饰。
但值得注意的是，149家房企的财务、管理和销售费用合计237.57亿元，同比上涨25.43%，而利润同比上涨仅为5.12%。随着存货的减少和土地储备的不足，后续乏力的困境也早为业内所料。
据北京贝塔咨询中心通过对50家重点上市公司财报研究称，已经有六成房企突破了财务安全底线。这意味着不少重点房企的财务状况仍有压力，即便海外融资已成本高企，可能仍是解决压力的有效渠道。
“当前地价水平较低，地方政府大规模推地过程中会有一些优质地块出来，你不抢别人也会抢。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭如是解读房企的资金渴求。
买壳融资仍将风行
积极赴港融资的同时，行业兼并也在今年屡见不鲜。今年以来，包括龙头万科、央企大佬招商地产及中粮地产纷纷举起香港买壳大旗。金地集团去年底首次赴港买壳铩羽而归后卷土重来，9月中旬拿下星狮地产56.05%的股份成功控股。
“随着楼市整体的复苏，房企销售回笼的难度大大减小，自有资金又相对充实，所以融资的主要目的已经由缓解经营压力转变为规模扩张。”链家地产分析认为，行业资源进一步集中，兼并等现象还将出现。
从政府推地动态看，近期土地市场颇为引人注目，很可能还将继续放量。不少房企公开表示，将视下半年的机会补充土地。这无疑将推动新一轮的房企融资闸门开启。
“大型房企在融资、兼并等方面还是有优势的，这个时候规模效应开始显现。”华银投资控股有限公司董事副总裁齐霁昨日告诉南都记者，买壳、融资等行为去年以来已屡有尝试，今年行业还将听闻这类事件。
开发商无不觊觎坚实的资金链。从这一目标出发，房地产商很可能积极制定融资策略，抓住国内房地产业洗牌调整的时机，以弯道超车，发展壮大。
下一篇:ZDC：2012年中国移动互联网用户调查研究报告
【免责声明】本文仅代表作者本人观点，与董事局网无关。董事局网站对文中陈述、观点判断保持中立，不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考，并请自行承担全部责任。
【董事局网版权与声明】
1、凡本网注明“独家稿件”的所有稿件和图片，其版权均属董事局网所有，转载时请注明“稿件来源：“董事局网”，违者本网将保留依法追究责任的权利。
2、凡没有注明“独家稿件”及其它转载的作品，均来源于其它媒体，转载目的在于传递更多信息，与本网立场无关，本网对其观点和真实性不承担责任。
3、如因作品内容、版权和其它问题需要同本网联系，请在发布或转载时间之后的30日以内进行。
