高和资本董事长苏鑫谈商业地产的散卖现象

　　中国董事局网资讯：“商业地产没有金融支持，只能散卖。问题是怎么解决散卖?”4月13日，高和资本董事长苏鑫如是谈及商业地产的散卖现象。

　　2009年，苏鑫辞任SOHO中国执行董事，转而创立人民币商业地产私募股权基金——高和资本。3年多时间，高和已在北京和上海中心区域拿下6个商业地产项目，分别是北京的凯德华玺、中莎广场、金澳国际、博瑞大厦(高和萃)、望京悠乐汇，以及上海的中华企业大厦，收购资产规模超过60亿元。

　　苏鑫介绍，高和资本为“散卖”商业项目设计了一个游戏规则，名曰“资产管理精装修”。简单地说，“就是把资产管理权拿过来。你买我房子后，高和是惟一的管理人。”

　　“规则最核心的是，签约时就筛选客户，通过资产管理把炒房的小投资者筛掉。”苏鑫称，高和在北京的项目很多客户都是整层购买。

　　苏鑫的规则中，特别强调前半年的出租权。“我在SOHO中国10年，天天接触投资者，了解他们的心理。若没有这个游戏规则，租金只能租4元/平方米/天，而市场上单一人持有的写字楼可以租到5元/平方米/天，统一交由高和管理可以租到4.5元/平方米/天或者4.8元/平方米/天。”苏鑫举例称，比如北京的金澳国际项目，高和接手管理后，租金由4元多/平方米/天涨到了8元多/平方米/天，“当然这里面有租金上涨的因素。”

　　租金上涨的因素中，除了市场形势，装修改造是提升租金的一大法宝。

　　去年10月，高和资本斥资7.9亿元并购位于上海南京西路静安寺商圈的中华企业大厦。苏鑫称，这幢老楼的改造成本是上亿元，客户以自用为主。

　　“静安区30%的写字楼是超甲级写字楼，租金平均是15元/平方米/天，60%的写字楼是10年以上房龄的房子，租金只有4元/平方米/天左右。而租金在6-7元/平方米/天的只有两幢写字楼，而且基本上是满租的。”苏鑫说。

　　“以前的商业地产是外资需求为主导，现在内资有大量需求。中小企业和世界500强的需求肯定不一样，但我们的产品没跟上。中国的商业地产刚刚开始，产品上还有很大空间。”苏鑫提出“精品写字楼”的概念，即紧邻地铁、品质尚可，但租金比甲级写字楼低的写字楼。

　　“我们在做增值基金，也在做‘类持有’基金。”苏鑫说，“类持有”须和机构投资者合作，高和不急于扩规模，“我们要保持在第一梯队。第一名风险太大，行业本身还不成熟。现在还是积累品牌、人才和完善商业模式的过程。”

【免责声明】本文仅代表作者本人观点，与董事局网无关。董事局网站对文中陈述、观点判断保持中立，不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考，并请自行承担全部责任。

【董事局网版权与声明】

1、凡本网注明“独家稿件”的所有稿件和图片，其版权均属董事局网所有，转载时请注明“稿件来源：“董事局网”，违者本网将保留依法追究责任的权利。

2、凡没有注明“独家稿件”及其它转载的作品，均来源于其它媒体，转载目的在于传递更多信息，与本网立场无关，本网对其观点和真实性不承担责任。

3、如因作品内容、版权和其它问题需要同本网联系，请在发布或转载时间之后的30日以内进行。