万科董秘称商业地产短期内投资不会超10%

　　组团拿下上海南站商务区地块后，以住宅开发为主业的万科会否加大商业地产投入，再度引发外界猜测。

　　12月12日，万科董秘谭华杰称，目前开发商业地产的企业不在少数，万科也必须学会做商业地产，但万科以城市住宅开发为主业的方向不会变。据他介绍，短期内万科商业地产的投资规模(占比)不会超过10%；长远看，投资规模(占比)也不会超过20%。

　　无论是董事长王石，还是总裁郁亮，万科管理层与近年兴起的商业地产热一直保持距离。

　　但近两年来，万科在上海土地市场斩获重量级商业地块的例子不在少数。除了上述南站商务区地块，2011年11月，万科以总价14.8亿元摘得虹桥商务区核心区一期03号地块南块，该地块的规划用途为“其他商服用地”。2012年8月，万科又以20.32亿元竞得闵行区虹桥商务区核心区北片区11号地块，该地块规划用途为“商住办”。

　　对此，谭华杰解释，万科之所以在上海拿商办类地块，主要是因为上海、北京等地的土地供应中，纯宅地占比很少。如果完全回避这类非住宅地块，很难保证业务的持续增长。此外，万科需要与城市发展同步，在北京、深圳等一线城市，万科也会开发商办类项目。

　　业内人士认为，在住宅市场调控基调未明显放松的背景下，以万科为代表的龙头房企在商业地产上的投入可能加速。

　　尤其是万科接连布局虹桥、南站之后。中房信分析师薛建雄认为，万科在上海及其他城市已开发的商业项目，多是住宅的商业配套，并不是真正意义上的商业地产。但从万科在上海虹桥、南站的土地储备来看，它们有望成为万科在商业地产上交出的首份答卷。

　　某港资开发企业高管也说，眼下，万科对商业地产的开发尚处起步阶段，还需很多探索。目前传统住宅开发企业投资商业地产，也多类似住宅营销模式，建成后出售，回笼资金再开发。

　　“这是因为国内开发企业负债率高，且商业运营、招商能力欠佳。”在这位开发企业高管看来，刚开始，传统房企可以选择持有一部分，出售一部分；在积累了经验之后，可以逐步提升自持物业的比例。长远看，自持物业经营得好，带来的租金收入不菲。企业收入中，租金收入越高，抗调控能力就越高。

　　也有业内人士提醒，提高自持物业比例是好事，但这对企业资金链考验较大，开发模式需要摸索，首先要从培养团队开始。

　　这与谭华杰的观点颇为契合。

　　谭华杰称，开发商业地产，建设一个商业地产的开发和经营团队不可少。有两个途径：一个是对外招聘经验丰富的骨干；另一个则是内部摸索和培训。此外，香港开发商业地产经验丰富，也可从中借鉴一些经验。

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